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【美國移民】美國購房知識

發布時間:2015-12-14
截止到20143月的一年間,中國購房者共擲下220億美元在美買房。對於海外購房者來說,在美國買房需要多少錢也許是他們最關心的問題。
美國各州在房產交易費用和流程方面的法律法規各有差異;因為經濟狀況和社會環境有別,在買房後期也會產生不同的持有成本。對於海外購房者來說,為了更好的確保投資回報和安全性,不僅要瞭解房產所在州在買房交易當中會產生的一次性費用,也要全面瞭解持有成本。

1. 買房成本:
在美國買房時,主要會產生以下一次性費用。根據房產地點不同,費用總額大約是房產價格的1%8%之間,一般在3%5%。在美國,仲介費(房產經紀傭金)由賣方支付,因此買方不用支付給買方經紀任何費用。

2. 
持有成本:
除一次性費用外,持有成本是海外購房者不可忽略的長期支出。如果在買房前對持有成本沒有全面的瞭解,在買房後期很可能會對屋主造成不小的困擾。美國房產的持有成本主要有以下三項:房屋維護,自然災害保險,以及房產稅。

房屋維護
與國內不同,美國的房子,包括一些中層高度的公寓樓,大多為木制結構。而獨棟別墅更是用木頭建造較多。一些房子外面所現的石頭或磚頭也是裝飾性的。由於木質建築,所以房屋的維護,包括油漆,房頂更換也是常事。另外,獨棟別墅的屋主還時不時地要費時費財收拾草地和花園。美國居民對社區的外觀維護很重視,像國內在陽臺上晾衣服的現象不太可能出現。否則,屋主可能會面臨其他住戶的抱怨和投訴。
如果房產位於一個社區內,或者一個公寓樓內,那麼房主支付的物業費中已經包含維護費用。而不需要屋主自己再費心。物業費的多少由社區或公寓樓房主所組成的委員會決定。在紐約,物業費高於房產稅的也很多。

購買保險
持有成本中也包括購買保險的費用。在地震多發地帶,有額外的地震保險;水災多發地區有水災保險。一般來說,如果買主申請了貸款,那麼銀行是必須要求買主購買這些保險。
如果投資的房產遭遇自然災害,需要修繕,此時身處於海外的投資者會發現鞭長莫及,因而受到不小的困擾。

房產稅
房產稅是持有成本中最重要的一項。美國房產稅(Real Estate Tax Property Tax)是房產所有者每年向當地政府繳納的一個稅種,是由各地方政府(而非美國聯邦政府)制定並徵收的。因此,美國各州的房產稅率並不統一、高低不等,一般年稅率為房產總值的0.8-3%
房地產稅在美國地方政府收入中佔據重要地位,所徵收的房地產稅基本上用於州及州以下各級政府提供的公共服務。美國房主繳納的房產稅的使用是透明的,也就是說政府會讓你知曉你的錢去了哪裡。一般而言,房產稅主要用於消防、治安、道路交通、學校教育、圖書館,公共設施(如街道綠化的建設和維護,本地公務人員(如消防員、員警)的管理開支。所以,房價較高的地區,對應房產稅也更高,也就有更充裕的資金來維護當地的環境、衛生和治安秩序。
美國的房產稅還有一個特點,新社區房子的房產稅比成熟社區的要高,南加州一些新城新社區地稅高達1.8%,而相鄰的成熟社區,地稅僅1.2%,這是因為新社區需要大量資金用於當地學校、道路、圖書館等公用基礎設施的建設,而這些建設資金的來源之一就是當地居民繳納的房產稅。
房產稅和擁有房產的相關費用可以抵扣州所得稅扣稅項目。比如業主的年收入為4萬美元,每年繳納的房產稅為1萬元,那麼業主的所得稅稅基就為3萬元(4-1)。這樣的規定合理地降低了納稅人的綜合稅賦。具體的抵扣稅細則,各州的規定不一。
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